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神码堂单价10万vs单价2万买同一个小区谁更委屈?


发布时间: 2019-11-01

  保障房业主都很委屈。一方承担了高昂的土地成本,一方花了大价钱没买到相匹配的房子,一方...感觉被侵犯。

  更致命的是,这些保障房的主体,都是2013-2015年集中出让的地王,共同特征是——高溢价率,高楼面价,偏偏又位置好。

  直接导致了,当高端改善客群想要在四环内找到心仪的盘时,转了一圈发现,四环以内的纯新商品房,基本上都配建保障房。

  从2010年起,北京在土地出让中,逐渐将保障房地块配建到商品房地块中,特别是之后的几年,纯商品房地块很难在北京的土地市场中看到。

  在2012年2月,北京市住建委和市发改委联合发布《北京市“十二五”时期住房保障规划》中,明确提出:今后,北京新的商品住宅用地,原则上均需配建保障房,而且配建比例不低于30%。其中,在轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边区域的住宅用地配建比例还要适当提高。

  这种出让方式出现的原因,是为了解决此前的保障房都不同程度的存在因为选址偏远、交通不便,配套设施滞后等原因,使得多地保障房入住率不高,也使得部分低收入人群居住生活空间过度边缘化的问题。

  可是解决了这些问题之后,又出现了新的问题。从实际操作来看,混居型社区反而激化了矛盾。

  开发商承担了保障房的建设成本,商品房为保障房的价格买单,保障房为商品房的环境妥协,三方都觉得委屈。

  从成本上看,一个地块上配建的保障房的价格是远远低于市场平均水平的,开发商只能依靠商品房来摊平成本并赚取利润。

  为了让商品房卖更高的价格,在实际建设中,一般会将绿地、景观、配套等资源向商品房倾斜,并使用围栏进行隔离。

  不同的是,有的是使用墙体隔离(硬隔离),有的是使用绿化带等隐形隔离(软隔离)。

  2015年,北京市住建委发布的《进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》,其中第十一条要求:

  建设单位不得通过增设围栏、绿植,将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

  有接近项目的人表示,恒大华府宣传中为126户商品房业主私享的2.8万平米园林,本身就超过了红线,挤压了保障房业主的权益。设置了隔离带之后,自住房业主购房合同中的30%绿化率并没有达到。

  其实,解决问题最好的方式,就是满足保障房业主的基本需求,平衡商品房业主与保障房业主之间的关系。

  以葛洲坝北京中国府为例,区别于市面上大多开发商把园林绿化圈进商品房社区空间内的做法,中国府为回迁房业主配建5000平米园林。

  给保障房业主提供足够的活动休闲空间的同时,也一定程度上保障了商品房业主社区环境的私密性。

  葛洲坝北京中国府的做法,能给这道无解题提供一个新思路,尽可能的满足不同业主的需求,才能软化冲突。

  混居型社区带来的一系列矛盾出现之后,有关部门在新老问题中进行了权衡和考量,从2016年开始陆续做出了新的调整。

  首先,北京土地供应目前大多采用“限地价、竞自持”的土拍方式,业内人士认为,限地价有利于平稳地价,从而平抑房价的较大波动;同时,竞自持也给一些购房困难群体提供了租赁型公寓。

  2016年11月25日,北京市住建委发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,出让地块均设定合理土地上限价格,当竞买报价达到合理土地上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上,通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。通知内容显示,自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。

  同时,土地供应性质也开始偏向纯粹。从2019年北京土地市场的供应来看,商品房用地普遍不再在配建保障房,保障房则转向供应“全部用于建设共有产权房”的地块。

  从万科自持租赁项目北京万科翡翠书院“月房租1.5万元起”、“十年租金180万元起”的租赁条件来看,如果未来将入市的开发商自持房源都参照以上租赁标准,那么高租金本身也将成为一种高门槛。

  有了混居型社区的前车之鉴,对于目前的开放式社区,购房者也产生了同样的疑虑---

  “开放式社区,是不是意味着我用高房价换来的园林、会所,要跟不用买单的外人分享?”

  《北京市城市发展总体规划(2016~2035年)》中的第27条第4款明确规定:“新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。推动建设开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。制定打开封闭住宅小区和单位大院的鼓励政策,疏通道路‘毛细血管’,提升城市通透性和微循环能力。”

  其中最值得注意的两个信息点,一是新建小区大概率都会是开放式了,不管销售是否承认;二是老小区暂时不用担心,“鼓励”为主,不会被强制拆墙。

  1、尽量选择统一规划的片区,能够一目了然地了解未来片区的整体规划,提前做判断。最少最少,有个心理准备

  2、神码堂。小区周边已有充足的休闲娱乐场所,比如大型公园、绿地,大型商业配套。小区内的公共资源就不会对“外人”有强烈的吸引力

  意向楼盘:昌平朝阳海淀通州房山大兴顺义北京周边首开·国风美唐琨御府·玲珑阁

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