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拆解中海魔方


发布时间: 2019-07-08

  1974年,布达佩斯建筑学院,30岁的ElNoir?Rubik教授第一次发明了魔方,他希望利用这些物体来帮助学生理解空间立方体的组成和结构。令他惊讶的是,在魔方诞生后的第三年,这个小广场成了1980年代欧洲最令人难以置信的极限运动之一。

  旋转魔方的原理,在攸克君看来,也适合于在销冠一个已经达到房地产市场顶峰的项目和一家八年五冠的公司。这是一个长期积累和熟练的过程,你需要对每一个颜色块都熟悉得足以知道什么时候,。和哪一边转弯,甚至在你的脑海中快速运行推理公式。拆解这种内在逻辑本身就是它的价值所在。

  2018年即将结束,尽管北京房地产市场的最终交易清单尚未公布,但毫无疑问。中国航运房地产即将赢得企业双冠王和单一市场:预计到今年年底,中国航运房地产在北京的营业额将超过200亿美元,而中国航运世界和盈海大厦、东海丽春湖别墅等项目呈现出超强的发展势头。

  今年还有另一种非常巧合的现象。在竞争激烈的房地产市场,那里有很多热销,但背后也有同样的数字-中国航运,为什么会这样?

  因为太低调,如果你不回到过去几年北京房地产市场的销售名单上,你就不会发现,在2011年至今的8年里,北京房地产市场中有5份股票合约的数量是最高的。

  所谓的时间,其实是中国航运本身的节奏.这种节奏可以理解为营销节奏、推送节奏正版挂牌全篇最完整篇2017,土地布局节奏等各个时间点的选择和进入,但无论哪一方拆解,都会发现中国航运的决策准确率相当高。当然,这得益于强大的研究和分析能力。

  优科军了解到,与联合开发暖气集团相比,中国航运更倾向于独立经营和自主经营,因此在市场反应速度和定位策略上有更大的自主权,同时也解决了大量的时间损失,缩短了项目进入市场的时间周期。

  为了控制时间和节奏,可以说中国航运有能力处理。在今年大量限价住宅进入市场的大趋势下,中国船运在年初抢占了市场,可以说是以最大程度抢占了市场。一方面,由于他们自己的营销计划推动了快速发货,另一方面,它也得益于今年年初全年最准确的温度测量。

  攸克君观察到,位于大兴的中海云筑,在9月底开盘时大卖300套,这在今年褪色的金九银十中独树一帜,原因也是其敢于通过低开“筑底”价格,从而保证了许可证量和关注度,低开高走的路线,应对了整个市场的变化和日益严峻的竞争环境。

  抢先开盘、抢先蓄客对于一个项目来说,是提前站在了起跑线上,但最终的成交竞赛真正考量的还是产品力。这也是我们从时间到空间转换时,可以去深挖的中海的能力。

  目前,北京中海在售的项目共有8个,加之两个即将入市的项目,整体的规模已达10盘之多。而这十个项目分列在北京的东南西北,特别是一些热门的居住板块,几乎都有中海的身影。从朝阳区的马泉营项目,到昌平区的中海丽春湖墅,从石景山区的中海寰宇天下及新取得的首钢项目,到三城一区亦庄板块的中海北京世家以及大兴的中海云筑、中海云熙,房山的中海京西里和合作开发的金樾和著。值得一提的是,今年中海独立开发的中海京西里、中海云筑,合作开发的瑞悦府和瀛海府,都是区域内最热销的限竞房项目。而开盘即罄的槐新雅筑、即将入市的兴念雅苑共产房,区域热度最高的共产房,背后也有着中海的影子。

  尽管任何一家房企都会做定位策划、客户调研,但一项调研活动的颗粒度决定了其最终的结果可以最大限度的反哺到后续的成交中。

  根据攸克君的观察,近年来,中海实行了标准化体系,从拿地调研到定位策划,从设计成本到销售客服,所有各个部门都要求营销高度配合。然而,营销的绝对前置,也促使北京中海在市场预判和客户调研方面,花费了极大的心力, 并不是循规蹈矩的完成客户报告即可,而是通过一系列的科技手段来进行客群的定量研究,描摹客户画像,从而精确制导客群地图。举例来说,同样是90平米,不同的区域市场,到底是两居还是三居,设计单卫还是双卫,客户最需要的是什么,如何给出最契合的产品,这其实是中海最看重,也是一直在力求更精细化的一项工作。

  这恰恰回答了,为何在今年海量限竞房入市的趋势下,中海独立操盘和合作操盘的限竞房项目成为备受追捧的热门项目,要知道在今年平均签约率不到三成的市场态势下,北京唯一一个日光限竞房项目——瀛海府,房山唯一一个售罄的限竞房——京西里以及孙河热门项目——瑞悦府,背后站着的都是中海。

  限竞房时代意味着什么,成批入市的大量房源,造成了选房余地的最大限度的扩大,区域竞争剧增,买房人有更多的精力和选择权,买方市场之下对于产品力的甄别也会越来越严苛。 谁能在这样全新的市场成交体系中突围成功,谁才可以笑到最后。而这一切,都要求开发商尽快转变运营思路,不但要更加细致化的找到细分人群,还要打造出更能适配的产品。

  从时间空间到感知力,中海做到的是这三者最大限度的贯通,转魔方的人,你永远不知道他下一步会怎么走,但所有的运算逻辑,都已经深藏在了他的思考之中,这也许就是我们拆解中海魔方最大的价值所在。

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